La Vivienda de Interés Social (VIS) es el principal mecanismo de acceso a vivienda propia para millones de hogares colombianos. Sin embargo, un nuevo borrador de decreto del Ministerio de Vivienda introduce cambios estructurales que transforman completamente el modelo VIS vigente y que, en la práctica, redefinirán quién puede comprar vivienda, dónde y a qué precio.
En este artículo analizamos qué cambia, por qué importa y cómo afectará el mercado inmobiliario colombiano desde 2026.
¿Qué es el nuevo decreto VIS?
El decreto establece nuevas reglas obligatorias para la comercialización, fijación de precios y protección al consumidor en proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS). Su eje central es:
- Un nuevo tope máximo de precio
- La eliminación de la venta en salarios mínimos
- La prohibición de ajustes automáticos al precio
- Nuevas reglas de protección al comprador
Estos cambios buscan “proteger al consumidor”, pero generan efectos económicos que alteran el equilibrio de oferta y demanda.
Nuevo tope VIS: vuelve a 135 salarios mínimos
El decreto fija como regla general que el valor máximo de la VIS no podrá superar los 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMMLV).
Este tope ya existía hace varios años, pero hoy el contexto es completamente diferente:
- El suelo urbano ha aumentado
- Los materiales de construcción han subido
- La financiación es más costosa
- La mano de obra es más cara
Resultado: en múltiples ciudades ya no es financieramente viable desarrollar VIS a ese precio, especialmente en zonas bien ubicadas.
Se prohíbe vender VIS en salarios mínimos
Uno de los cambios más importantes es que el precio de la VIS debe fijarse en pesos colombianos desde el primer contrato, y no podrá indexarse posteriormente al salario mínimo.
Antes:
- Se vendía en SMMLV
- El precio se ajustaba cada año
Ahora:
- Precio fijo en pesos desde la separación
- El constructor asume el riesgo inflacionario del proyecto
Este cambio traslada completamente el riesgo económico al desarrollador y reduce la rentabilidad real de los proyectos.
Así quedaría una vivienda VIS para entrega en 2026 con el nuevo decreto
- Actualmente: 150 SMMLV o 262.6 millones
- Con el decreto: 135 SMMLV o 236.3 millones